Une maison évolue en rapport avec notre famille, nos projets… Il n’est donc pas rare de construire, démolir ou reconstruire. Mais pour ce faire, il faut bien souvent soit un permis de construire soit une déclaration préalable de travaux pour tout projet de construction. Le respect des règles en vigueur, définies par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de chaque commune, s’impose également. Mais comment faire si la construction a été faite sans permis de construire ?
Les bases des autorisations d’urbanisme
Toute construction, qu’il s’agisse d’une nouvelle habitation, d’une extension ou de travaux sur construction existante, est soumise aux règles d’urbanisme en vigueur. Selon la situation, deux types d’autorisation d’urbanisme peuvent être exigés : le permis de construire et la déclaration préalable de travaux.
Permis de construire, une obligation
Le permis de construire est obligatoire pour tout projet de construction de grande ampleur, notamment lorsque vous modifiez la surface de plancher ou l’aspect extérieur d’un bâtiment. Il nécessite le dépôt de permis de construire, suivi d’une délivrance du dossier demandé, après instruction du service d’urbanisme de la commune.
La déclaration préalable, quant à elle, concerne les travaux de construction de moindre envergure. Elle s’applique, par exemple, aux petits projets d’extension, aux modifications de façade ou aux constructions respectant certaines dimensions définies par le PLU.
Dans tous les cas de travaux, il est essentiel de vérifier auprès de la mairie quelle autorisation est requise afin d’obtenir une régularisation conforme au code de l’urbanisme.
Cas courants nécessitant une autorisation
De nombreux travaux réalisés sur un terrain ou un bâtiment doivent faire l’objet d’une demande d’autorisation. Parmi les cas de construction les plus fréquents :
- Un projet de construire une nouvelle maison sur un terrain vierge (nécessite un permis de construire).
- Une extension augmentant la surface de plancher d’un logement (selon la taille, un permis ou une déclaration préalable peut être demandé).
- L’installation d’une piscine, selon ses dimensions (certaines sont soumis à permis de construire, d’autres à une simple déclaration préalable de travaux).
- Un abri de jardin, selon sa hauteur et sa surface, fait partie des travaux soumis à un permis de construire ou non.
- La rénovation d’une façade ou le changement d’une toiture dans une zone protégée (nécessite une demande d’autorisation).
Ne pas respecter ces démarches peut exposer à des sanctions pénales, notamment une amende, une mise en conformité de la construction, voire une démolition de la construction en cas de récidive.
Quelles sont les sanctions en cas de construction sans permis de construire ?
Comme vous le savez peut-être, en France, réaliser une construction, une démolition ou encore une reconstruction sans faire les démarches nécessaires est considéré comme un délit. On constate quatre types d’infractions dans ce domaine : soit réaliser une construction sans autorisation d’urbanisme qui selon les cas peut être une déclaration préalable de travaux ou une demande de permis de construire, soit entreprendre des travaux de construction avec un document périmé, soit ne pas se conformer à son permis de construire ou à sa déclaration préalable, et enfin, ne pas respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.
Si vous rentrez dans l’un de ces quatre cas de construction illégale, vous risquez entre 1200 et 6000 euros. Pour un cas de récidive, la loi prévoit jusqu’à 6 mois de prison ainsi que l’obligation de réaliser une régularisation de la situation ou de procéder à la démolition de la construction non autorisée.
Sachez enfin que si le projet illégal est réalisé par un professionnel, les sanctions pénales peuvent être beaucoup plus lourdes. Un professionnel ayant accepté de travailler sur ce type de projet sans autorisation encourt une interdiction d’exercer et une amende pouvant aller jusqu’à 30 000 euros.
Peut-on régulariser une construction faite sans permis de construire ?
La bonne nouvelle est que oui, il est possible de régulariser une construction qui a été faite sans permis de construire.
Bien entendu, vous devrez faire les démarches le plus tôt possible, une fois que vous aurez réalisé l’infraction. Il peut arriver que des personnes se retrouvent dans cette situation de bonne foi comme par exemple en construisant un abri de jardin de 6 m² sans faire de démarches alors que le maximum autorisé sans permis est de 5 m².
Dans ce cas, il vous suffit de vous rendre en mairie et d’expliquer la situation. Généralement, si la mairie n’avait pas déjà remarqué le délit et que vous êtes de bonne foi, il vous sera simplement délivré un nouveau permis de construire qui prend en compte la construction effectuée. La mairie peut aussi imposer la régularisation sans pour autant porter plainte contre vous.
Commencez par prendre contact avec le service d’urbanisme de votre commune pour connaître les règles en vigueur et vérifier si votre projet est conforme au plan local d’urbanisme (PLU). Vous pouvez, par la suite, faire une demande de régularisation. Selon la nature de votre projet, vous devez déposer soit une déclaration préalable de travaux, soit une demande de permis de construire.
Pour ce faire, vous allez fournir les documents nécessaires. En général, un dossier complet inclut un plan de situation du terrain, un plan de masse, un descriptif des travaux réalisés, et, si nécessaire, une étude d’impact.
Vous attendez donc la décision des autorités. Effectivement, l’instruction de votre demande peut prendre entre un et trois mois, selon la complexité du projet et les règles en vigueur dans votre commune.
Cas particuliers de régularisation
Pour certains travaux, le permis de construire n’est pas nécessaire. Mais il vous faut une déclaration préalable. C’est le cas, par exemple, d’un abri de jardin de moins de 5 m² ou d’une extension inférieure à 20 m², qui peuvent être soumis à une simple autorisation d’urbanisme.
Si la structure est construite sur un terrain classé ou une zone protégée, la mairie peut refuser la régularisation et exiger sa démolition. Dans ce cas, il est important de se renseigner auprès du service d’urbanisme de la mairie pour connaître les obligations spécifiques.
Concernant les délais, l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme précise que les infractions en matière d’urbanisme sont prescrites au bout de six ans après l’achèvement des travaux. Toutefois, cela ne signifie pas que la construction illégale devient automatiquement conforme. Une mise en conformité peut être exigée pour s’adapter aux réglementations en vigueur.
Y-a-t-il une date limite pour cette infraction ?
Comme nous l’avons dit en introduction, réaliser une construction sans permis de construire ou déclaration au préalable aux travaux est un délit avec une période de prescription. Au pénal, ce délai est de 6 ans. Mais il faut savoir que la mairie de votre commune peut, si elle le décide, vous poursuivre en civil durant 10 ans.
Donc concrètement, vous ainsi que le professionnel qui aurait décidé de vous aider à réaliser une construction sans permis de conduire pouvez être poursuivis durant 10 ans à la date de fin de travaux.
10 ans durant lesquels pour rappel il peut vous être demandé à tout moment de détruire ladite construction. De plus, si vous avez ce genre de problème avec votre commune, sachez qu’il est fort possible que dans le futur, une fois les 10 ans passés, tout permis de construire vous soit refusé pour la construction existante et pour une autre réalisation que vous souhaiteriez faire chez vous.
Comment prévenir les problèmes liés aux autorisations ?
Anticiper les démarches administratives permet d’éviter toute infraction. Le plus simple est de faire appel à des professionnels qui maîtrisent les règles et le code de l’urbanisme.
Donc le plus simple pour ne pas avoir à régulariser une construction sans permis sur votre propriété est de directement faire appel à des professionnels, comme ceux d’Abris et Chalet (Abrisetchalets.fr) qui pourront vous aiguiller à chaque étape de votre projet.
Ainsi, vous bénéficiez d’un accompagnement personnalisé, lorsque vous souhaitez déposer une demande de permis. Un professionnel qualifié vous seconde aussi lors de la vérification de la conformité des travaux avec le PLU pour éviter tout risque de refus ou de démolition. Ainsi, votre construction respecte les règles d’urbanisme en vigueur et reste en accord avec les exigences de votre commune.